まずはアパート一棟、買いなさいという本を嫁に図書館で借りてきてもらって読みました。
おもしろいし、とても勉強になる本。賃貸経営についての知識が全く無いひとの入門書としては最適なんじゃないでしょうか。
まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
今まで不動産を投資対象としてみたことが無かったので、不動産に対する印象がガラリと変わりました。
その結果、持ち家がほしいという気持ちがまた減った・・・
目星をつけていた千里山ロイヤルマンションを投資目的の目でみると、2000万円で購入したとして表面利回り12%を達成するには家賃を月20万円にしないといけない。
いやいや、無理やろ！そんな家賃取れるわけないやん！せいぜい10万円ぐらいが限界。
ってなると今度は1000万円で購入しないといけないってなってこれも無理。そんな値段で売りにでてない。
自分が住む物件なんだから利回りとか気にする必要ないんですけど、なんか損な気がしてなんだかなーという感じです。
まずはアパート一棟、買いなさいこの本の内容は大雑把にいうと、
・300万円を頭金に築古の木造アパートをローン組んで買いましょう
・リフォーム（リノベーション）してキレイにしましょう
・ある程度お金が貯まったらまた築古の木造アパートをローン組んで買いましょう
・これを繰り返せば大金持ち！
という内容でした。
リフォームに関してはなるべく自分で手間をかけて安くあげる。
その地域には無いような奇抜なアイディアでライバルと差をつけるというのがポイント。
全部読んで自分なりに出した結論は「私に賃貸アパート経営は合わない」でした。
ではその理由について詳しく書いていきましょう。
利回りが低い
お宝物件を見つけたとしても、表面利回りは20%といった所でしょう。
アパートローンの金利、リフォーム代、空室、税金、経費を考えると実質利回りは10%ぐらいまで落ちると思われる。
さらに私の住んでいる大阪の北摂地域ではそんな利回りの築古木造アパートなんてほぼありません。
NISAで投資信託をやってる今日この頃ですが、どう考えても投資信託のほうが手間が掛からないし、利回りも良いです。
手間が掛かり過ぎる
アパートの維持管理は管理会社に任せるとしても、物件探し、リフォーム、客付けなどをする余裕が私にはありません。
まず車が無いというのが致命的。カーシェアリングも頻繁に使うと割高ですからね。
あとは本にも書いてあるんですけど、賃貸経営仲間で集まるコミュニティに参加して情報交換しようというもの。
これも私は嫌い。本職でもITエンジニアの集まりみたいなのはどうも苦手なんです。
コミュニティに割く時間を考えると費用対効果が合ってない。そもそも合ってるかどうか判断出来ない。不透明すぎる。
そうゆうコミュニティでの交流が好きなひとならいいんじゃないですかね。
本の中では先物取引や株よりアパート経営のほうが手間が掛からなくて楽ちんって書いてますけど、
その手間でさえ私には無理だと思いました。
現金化しにくい
アパートを購入して、なんらかの理由で売りたく鳴った時、不動産は現金化しようと思ってもなかなか出来ません。
不動産は買い手が見つかってはじめて現金化出来るのです。これは株も同じですけどね。
投資信託の場合は解約すれば数日で現金になります。
自営業ですし、いざというときすぐに現金化できないのは痛い。
リスク分散しにくい
はじめに購入するアパート1棟目でなんらかの問題が起きたら終わりです。
・自殺者が出る
・天災で倒壊
・家賃滞納、夜逃げ
・日本の不動産価値暴落
などなど、予算が少ないうちはリスク分散が難しいんですよね。
軌道に乗って何棟もアパート経営出来るようになればある程度リスク分散できますけど、不動産業界全体へのリスクからは逃れられない。
私にとっては節税効果が弱い
アパート経営の最大のメリットはこの節税効果だと思っています。
減価償却期間いっぱいまで経営して、減価償却しきったら売却というのが王道なんじゃないですかね。
高給サラリーマンならこの効果は凄まじいのだと思います。
減価償却しながら普段の生活費も按分していくらか経費にして、給与所得と損益通算する。
その節税効果は給与所得が多ければ多いほど高まります。
だがしかし、私は個人事業主。
既にありとあらゆる節税対策をしてるので所得税率は最低水準です。
今更アパート分の減価償却が増えた所であまりおいしくない。
まとめ
自由な時間がある程度あって、給与所得の多いサラリーマンならアパート経営は最高のパフォーマンスを出せる。
私みたいな自由な時間の無い個人事業主はあんまり手を出すべきではないかなー。
もしアパート経営に参入するとしても、NISA枠いっぱいまで投資信託につぎ込んだ後になると思います。
今のところはどう考えてもeMaxisのバランスタイプのほうがローリスク、ハイリターン。