団信無しのフラット35で中古マンションの購入を考える

投稿者: | 2015年1月30日

個人事業主という立場は住宅ローン審査ではかなり不利です。会社員に比べて信用ないですからね、しょうがない。
ただ、フラット35なら個人事業主でも望みはあります。フラット35は信用で貸すというより、住宅の価値で貸すローンなので借り主の信用が低くても住宅に価値があれば貸しますよってことになってる。
(それでも審査落ちるひとは落ちるけど)

個人事業主の場合は過去2、3回分の確定申告書を基準に審査します。
私の場合はまだ1回しか確定申告していないし、その1回もサラリーマンしながら個人事業主やってた時期の確定申告なので、ちょっと特殊。
ちょうど今月に2回目の確定申告予定だけど、それも去年1月〜4月はサラリーマン、5月〜フリーランスなんでこれまた特殊。

こんな状況で審査通るのかどうか・・・まぁこればっかりはやってみないとわからない。
もし審査に落ちたら来年の確定申告終わるまで気長に待とうと思います。
幸い、私が購入検討している千里山ロイヤルマンションは弾数が多いから急ぐ必要は無い。今売りに出てる部屋が無くなっても1年後には新たな物件が売りに出てることでしょう。

住宅購入という人生最大の買い物イベントに向けて、色々調べてみることにしました。
ちなみに人世で二番目に高い買い物は保険と言われてたりします。

現金一括とフラット35Sを比較

現金一括で買った場合とフラット35で買った場合、どっちがお得なのか!?
ググってもサイトによって意見がバラバラだったり、自分とは条件が合わなかったので比較してみました。
池田泉州銀行のフラット35を使って計算。

<フラット35の条件>
・借入金1,500万円
・返済年数35年
・融資手数料3.2万円
・金利は1.62%
・11年目に一括繰り上げ返済(住宅ローン控除無くなるから)
・団信無し

<フラット35Sのポイント>
・繰り上げ返済の手数料無料
・はじめの5年間は金利-0.3%(フラット35S、金利Bプラン)

フラット35S(金利Bプラン)は中古マンションの場合、フラット35の適合条件に加えて浴室に手すりをつけると5年間金利が0.3%下がるという夢のようなシステムです。
手すりなんて3万円ぐらいでつけれるので、やっておいたほうがお得なのです。
フラット35S(金利Aプラン)は10年間金利が0.3%下がるというスペシャルなプランだけど、条件が厳しいので多分無理。もし適合したらラッキーぐらいに思っておく。

はじめの5年間だけで考えると引下げ後の金利は1.32%。そこから住宅ローン控除の1%を引くと0.32%になります。
つまり、1,500万円を利回り0.32%以上で運用出来るなら現金一括よりフラット35のほうがお得となるわけです。
0.32%というと、大阪信用金庫のネットDE定期(利率0.425)から約20%の税金引いた 利回りとほぼ変わらない。
うーん。定期預金で運用するなら現金一括、フラット35で違いはあまり無いのか。

株、ETF、投資信託で運用するなら想定利回りはもっといいからフラット35のほうが期待値は高い。
ただしリスクはあるけど・・・
うちの場合は国内株式25%、先進国株式25%、円預金50%で運用してるからフラット35の勝ちかな。

結論:はじめの5年間はフラット35のほうがお得

6年目からはその時の状況を見て一括繰り上げ返済するかどうか考える。
11年目には住宅ローン控除が無くなるから一括繰り上げ返済してしまう。

団体信用保険は必要ない

団体信用保険とは、死んだらローンがチャラになる保険なのだ!

上の条件で団信をつけると、大体100万円ぐらい総支払額が増える。
11年目に全額一括繰り上げ返済しても約48万円の団体信用保険料を支払うことになる。
そしてこの団信、必ずつけないといけないと勘違いしている人が多いが、フラット35の場合は任意となっている。
つけても、つけなくてもいいんです。実は。
でも金融機関の担当者は当たり前のように団信への加入を促すでしょうね。詐欺か!
※一般の住宅ローンは団信強制加入だったりする

そもそも一括で購入できるほどの資金力があれば団信なんて必要ない。
住宅購入前から自分に合った生命保険には加入してる。
※詳しくはコチラの記事を参照

住宅ローン組んで翌日に私が死んだとしたら、嫁は購入した家を売って実家に帰ると言ってくれてる。
購入したマンションの管理費、修繕積立金を払いながら嫁と子供、二人で住み続けるより、
二人増えても十分な広さの実家に帰って、実の親と助け合いながら暮らすほうがメリットは大きいという結論なんだろう。
賢い嫁で本当に助かる。ありがとう嫁。ありがとう嫁実家。

まとめ

フラット35S(金利Bプラン)での購入に決定!団信は無し。
後は千里山ロイヤルマンションがフラット35の条件に適合するかどうかと、私がフラット35の審査に通るかどうかが問題。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

*