10年後に一括繰り上げ返済して、新しいマンションを追加で買うという妄想

投稿者: | 2015年6月8日

最近は寝ても覚めてもマイホームのことで頭がいっぱい。
色々考えていると、ある妄想に行き着いた。それがタイトルの「10年後に一括繰り上げ返済して、新しいマンションを追加で買う」という選択肢。

元々、住宅ローン使って投資用物件買えたらいいのにな~。というのが妄想のはじまり。
住宅ローン組んで買った住宅は本人が居住することが条件になっているから、基本的に賃貸に出すことはできない。
(知ってか知らずか、住宅ローンで買った住宅を賃貸に出してるひとは大勢いるけど)

そこで、10年間は住宅ローン控除の恩恵を受けて節税し、11年目に一括繰り上げ返済して住宅ローンを完済する。
完済すれば堂々と賃貸に出せるから、また住宅ローンを組んで新しく買い直して、自分は新しい家に引っ越す。
住宅ローンを組み直すから、またイチから住宅ローン控除を受けて節税できる。

という妄想。実は半年ほど前に知り合いから同じ仕組みの妄想を聞いたことがあるが、その時は深く考えずに流してしまった。
今考えると、素晴らしい計画のように思える。
せっかくなので、もう少し具体的に考えて懸念点を洗い出してみた。

一括繰り上げ返済 + 新しいマンションの頭金 + 引越し代が必要になる

仮に10年後のローン残債が2,000万円としよう。
新しくマンションを買うなら頭金として100万円、引越しやその他諸費用に200万円は用意したい。
合計すると2,300万円だ。

普通なら10年間ローンを返済しながらの貯蓄でこれだけの資金を用意するのは無理だ。
だがしかし、私の場合は小規模企業共済という強い味方がいる。

小規模企業共済から貸付を受ける場合、上限は1,000万円になるがうちの場合は夫婦で加入しているので2倍の2,000万円となる。
今の金利は1.5%。フラット35とあまり変わらない。その時の金利情勢に影響されるが、他で借りるよりは低金利。
貸付期間は最大で60ヶ月 = 5年。短い。2,000万円を5年で返すのは結構キツい。
無金利の単純計算でも1年で400万円。これはちょっと無理なんじゃないだろうか?家賃収入があればなんとかなるんだろうか・・・
小規模企業共済について詳しくはコチラを参照。

中小機構:小規模企業共済: 一般貸付け
http://www.smrj.go.jp/skyosai/054010.html

住宅ローン控除制度が無くなる

住宅ローン控除が適用されるのは平成31年6月30日まで。今は平成27年。十年後は平成37年。
ぜんぜんあかんやん。
でもこの住宅ローン控除、実は改正によって4年間伸びている。ということは、今後もどんどん伸びる可能性はある。
もし無くなったとしても、新しく住宅取得に関するなんらかの税制優遇は必ず出てくる。と信じてる。

税制優遇が完全に無くなったら不動産業界全体が冷え込んで、日本全体の経済に影響するからね。
さすがにそんなことはしない。できない。
仮に税制優遇が無くなったり、自分にとって何の旨味も無い制度だったらこの計画自体諦める。

10年で資産価値が大きく下落しない物件が吉?

10年後の選択肢としては賃貸に出す以外に売却という選択肢もある。どちらもお金を得るための手段という意味では同じ。
マンションの場合、資産価値が大きく下落するのは15年目までと言われているので、築15年以上の物件が狙い目。
逆に築30年を越えるような物件は10年後には築40年。そうなると賃貸、売却どちらにしても厳しそう。
狙うなら築15~25年ぐらいの物件に絞りたい。ここまで絞ってしまうと対象になる物件が少ないので、中々希望物件が見つからなさそう。
あと、築10年を越えるような中古マンションはフラット35使えないのが多そう。

まとめ

考えれば考えるほど、この計画はあまり現実的じゃないなと感じた。主に経済的な理由で。
とりあえず、頭の隅でこんなことも出来るよってことを意識しながら家探しするのが良いかな。
実行に移すかどうかは購入から10年後に判断すればいい。

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