家を買うのはまだまだ先の話だとわかっていても色々な妄想が止まらないのが私です。
今の所、中古の2000万円前後のマンションを現金一括で購入する気なのでせっせと貯金に励んでいます。
そんな私がちょっと気になったのが東京スター銀行の預金連動型住宅ローンです。
預金連動型住宅ローンというのはちょっとマイナーなタイプの住宅ローンで、条件を満たせばローン金利が0％になるという夢のようなローン。
なにそれ！？現金一括よりコッチのほうが得なんじゃない？？
という疑問が出てきたので考察してみました。
預金連動型住宅ローンの概要
東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは預金口座にある預金額と同額までの借入金に対するローン金利が0%になる特殊な住宅ローン。
3000万円の住宅ローンを組んでいて預金額が2000万円なら金利は1000万円にだけかかる。
もし3000万円の住宅ローンを組んでいて預金額が3000万円なら住宅ローン金利は完全に0%となる。
預金は普通口座なのでいつでも引き出しが可能。現金一括で買うとイザという時のお金が無くなるのがちょっと・・・という人には最適なローンになっている。
0%にならない分の金利は高めなので中途半端に1500万円しか預金出来ない人がこのローンを組むとあんまり旨味は無い。
というか損するので普通の住宅ローンにするか、貯金するかしたほうが良い。
預金連動型住宅ローンのメリット
預金連動型住宅ローンのメリットはこんな感じ。
住宅ローン減税をフルに受けることが出来る
メリットの中でも一番大きなポイントが住宅ローン減税。
なにしろ頭金を入れる必要が無いので、住宅ローン減税をフルに受けることが出来るんです。
住宅ローン減税は残債分に対して1%が毎年所得税から控除されます。
頭金を入れて残債が減っちゃうと住宅ローン減税受けられる金額も減るんですよね。
住宅ローン減税が受けられる期間は10年間なので、出来るだけ得をする方法は頭金を払わずに残債を減らさないようにして10年間過ごすのが賢い方法です。
こんなことが出来るのは金利0%の預金連動型住宅ローンだけ！？
住宅ローン金利を軽減するために導入された住宅ローン減税なのに、金利0%で受けることが出来るっていうのはもう意味がわからないｗ
住まい給付金が50歳未満でも受けられる
ころころと条件の変わる住まい給付金ですが、現在は現金一括の場合50歳以上でないと受けることが出来ません。
他にも新築、中古でそれぞれ条件が色々あるのですがその他の条件をクリアしていて年齢だけクリア出来ていないという場合は預金連動型住宅ローンにすることで住まい給付金を受けることが出来ます。
最大で50万円の現金がもらえる！これは大きいですね。
不測の事態が起きた時に預金はいつでも出し入れ出来る
急な病気やなんやかんやでお金が必要になった時、預金を下ろすことができます。
特に自営業なんかは急な資金が必要になることがあったりするのでここは嬉しいポイント。
さらに年末までに預金を戻せば金利0%のままです。
預金連動型住宅ローンのデメリット
ここまで預金連動型住宅ローンのメリットばっかり紹介しましたが、もちろんデメリットもあるんです。
メンテナンスパックというよくわからないお金が毎月掛かる
金利は0%だけど、メンテナンスパックという謎の利用料を取られます。
これは3種類から選ぶことが出来るけど一番安い種類でも100万円あたり月250円になります。
3000万円の住宅ローンを組んだ場合は 250円 * 30 で7,500円が毎月掛かります。
年間で90,000円。なんじゃそら！金利0%とか言いながら金利みたいなもんやん！
これは残債に対して掛かるので年々減っていきますが、それでもなんか嫌な感じですよね。まるで詐欺だよこれじゃ。
住宅ローン減税と相殺すると30万円 - 9万円なので本当に得するのは年間21万円と言うことになります。
残債が減ればメンテナンスパック料は下がりますけど、住宅ローン減税も減るのであんまり嬉しくない。
ちなみにメンテナンスパックのランクを上げると入院保障やらがん保険がついてきます。
私はこのような本来まったく別のものなのに無理やりくっついてる保険が大嫌いなのでメンテナンスパックのランクを上げることはおすすめしません。
そもそも保険が嫌い。
東京スター銀行のATMが少ない
メリットとしてあげた「預金の出し入れが自由」ですけど、実は東京スター銀行のATMは少ないです。
ゆうちょやセブンイレブンでも預金は手数料無料だったりしますけど、引き出しは手数料が掛かります。
これは地味に痛いですよね。ちなみにうちの近所だと江坂のマックスバリュ前にATMがあるみたい。
一度全額分の預金を入れて、その後は放置するならデメリットにはならないかな。
住宅ローンを組むには手数料が掛かる
預金連動型に限った話では無いですが、そもそも住宅ローンには手数料が掛かります。
保証料は無料のようなので、そこまで高額にはなりませんがそれでも20～30万円ほど掛かるみたい。
東京スター銀行が破綻するかもしれない
ここ数年、けっこう危ない噂をチラホラ聞きます。ただ、破綻したしたところで預金がローンの残債と相殺されるだけなので対した被害にはならないでしょう。
これが住宅購入後すぐのことだったら住宅ローン減税を受けられず、諸費用だけ取られるという悲しいことになる。
ペイオフで保護されるのは相殺分+1000万円までなので余分な預金をしないことをおすすめします。
色々と事務手続きが発生するでしょうから、そこの面倒くささは結構なデメリットになりそうです。
通帳やカードを盗まれて引き出されたら地獄
泥棒に盗まれるとか、家族が新興宗教にハマッて全額引き出して勝手に使ってしまうなどの危険が微レ存です。
もし全額無くなった場合は残債に対して高い金利が掛かってきます。もうこれは地獄ですよね。ローン地獄。
基本的に通帳やカードを使うことは無いハズなのでどこかに封印してしまうほうがいいでしょう。
そもそもカードは作らないほうがいいかも。
結局どっちが得なの！？
3000万円の住宅購入時、現金一括と比べて預金連動型住宅ローンで得する金額をざっくり計算してみます。
毎年100万円ずつ返済するとして住宅ローン減税が終了する10年後までに控除される合計金額は255万円です。
住まい給付金をフルに貰える条件だとすると+50万円で305万円。
諸費用の25万円、メンテナンスパック料の76.5万円を差し引くと・・・
213.5万円の得ということになります。
10年で213.5万円は大きいですよね。
ローンを組むまでの手続きは審査があったり何かと面倒かもしれませんけど、213.5万円の為だと思えばがんばれそう。
住宅ローン減税機関の10年経過後は繰り上げ返済しちゃってもいいですね。
私が住宅購入する頃にまだ預金連動型住宅ローンがあるかはわかりませんが、今住宅を現金一括で買おうと思っている人は預金連動型住宅ローンを考えてみては！？