法人名義で自宅兼事務所を購入するのは難しい

投稿者: | 2015年5月10日

法人化に向けてちょっとずつ準備を進める今日このごろ。
私と嫁の二人で立ち上げるべく定款を作成したが、嫁の実印が無かったので急遽通販で購入。
実印はもう届いているので後は実印登録するために市役所へ行くだけ。代表は嫁にやってもらうつもりだから住基カードや電子証明書の手続きもついでにやってもらう。

法人化の準備と平行して進めているのが家探し。
今住んでいる緑地公園近辺且つ吹田市の新築 or 築浅マンションで70平米以上という条件だと、どうしても3000万円前後になってしまう。

節税のために、出来れば家は法人名義で購入したいなと考えていたけど、ちょっと厳しい。
個人の場合はフラット35などの住宅ローンが使えるが、法人は使えない。
日本政策金融公庫から融資を受けるにしても、調べれば調べるほど審査が通ると思えない。通ったとしても床面積で按分した事務所分だけだろう。

個人名義で家を買って、一部を法人に貸して賃貸契約とするのと、
法人名義で家を買って、事務所以外の部分を按分して社宅扱いにするのとでは節税効率に大きな違いが出る。
正直、個人で家を買うのがバカらしくなる。住宅ローン控除なんてショボすぎて屁の突っ張りにもならんですよ。

しかし法人名義で買うには資金が足りない。
親族から援助してもらうという案も考えたが、法人で買うとなると個人で使える住宅取得資金の贈与税の非課税枠も使えない。

ならば個人で住宅ローンを使って購入した後に法人が買い取ることは出来ないのか!?と考えた。
住宅ローンを使って家を購入すると家の所有権は個人にあり、その家には金融機関によって抵当権が付けられる。
この抵当権を付けたまま、個人から法人に売却するという方法。
そもそもそんなことが法的に可能なのかGoogle先生に聞いたところ、特に問題無く所有権の移転が出来そうだ。
http://www.osaka-takken.or.jp/knowledge/2013/11/QA008.html

ただ法的には問題無くても、フラット35の規約でアウトだった。
ネット上で明確な情報を見つけることは出来なかったが、新築マンション見学の際、営業の人に聞いてみたら無理とのことだった。
どうやら通常は金融機関の規約で家の所有権を変更する際は残金一括返済を求められるようだ。

というわけで、法人で買うことはあきらめるかコッソリ所有権移転するかの二択になる。
コッソリ所有権移転しても返済が滞り無く進んでいるならバレる可能性は低い。
(そもそも銀行からすると所有権が誰であろうがきっちり返済してくれるならどうでもいい)

バレないとは言っても立派な規約違反なので、バレた時は残金一括返済となる可能性がある。
他人から聞いた話を鵜呑みにするのも危険なので、まずは一度フラット35の規約を読んでみたいな。
銀行とかに行けば規約が書かれた書類をもらえるんだろうか。

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