個人事業主にとっての賃貸 vs マンション購入

投稿者: | 2014年6月9日

現在29歳、子供も生まれたしそろそろ家のことを考えていきたい。
子供が小学生以降になると転校がかわいそうなので、できれば小学校入るまでに家を買いたいね~。
などと嫁と話したりはしたものの、貯金や税金のことを考えたことは無かったので色々調べて考えてみた。

まず現状。今は最寄り駅から歩いて10分ぐらいで3DKの古い賃貸マンションに住んでいる。
家賃は6.5万円。そのうち仕事部屋の面積を考えて 30% を経費にしている。
管理費、共益費、駐車場代などは無し。車は必要な時だけカーシェアリング使ってる。
今の地域が気に入っているので、引っ越すとしても同じ地域で家を探したい。
ただ、吹田で一番人気の学校区なのでとにかく高い!

現状を把握

現在の家賃を計算してみると

[1年間の家賃]
65,000円(家賃) * 12ヶ月 = 780,000円

[家賃に含まれる経費]
780,000円 * 0.3(経費割合) = 234,000円

[節税額]
234,000円(経費) * 0.221(所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 + 事業税) = 51,714円
※所得税は最低税率の5%で計算

[実際に掛かる金額]
780,000円(年間家賃) – 51,714円(節税額) = 728,286円

年間728,286円掛かっていることがわかった。
こうやって改めて考えてみると安いな。これもう一生賃貸でいいんじゃないだろうか。
少なくとも個人事業主やってるうちは賃貸でいい気がしてきた。

マンションを購入する場合、80歳までにいくらかかる?

住宅ローンを長期で組むつもりは無い。利息を考えると35年ローンとかバカらしい。
事業はじめてから最低でも3年は住宅ローンも通らないし。
組むとしても上限1000万円、10年までかな。できれば現金一括で買いたい。

実際に家を買うとしたら予算的に大体3000万円ぐらいの家になると思うけど、3000万円あれば単純計算で賃貸に約41年住める。

マンションの場合は管理費、修繕積立金が掛かる。これは物件によるけど大体合わせて月2万円ぐらいかな。年間24万円。
固定資産税は物件ごとの差が大きいけど、年間10万円と仮定する。
20年に1回ぐらいは水回りやらなんやら大掛かりなリフォームが必要になる。これは1回で200万円と仮定する。

それらを考慮して3000万円のマンションを購入して50年(80歳まで)住むと考えたら

3000万円(物件代)
+500万円(リフォーム代)
+1200万円(管理費、修繕積立金)
+500万円(固定資産税)
————————
合計 5,200万円

5,200万円!
そんな掛かるの!?

一生賃貸の場合だと8.6万円の賃貸に50年住める。
うーむ、そんなもんか。実際は5~20年間隔ぐらいで引っ越しするだろうからもう少しお金掛かりそう。
こうやって計算して比較してみるとお金的な差は賃貸、マンション購入どっちにしてもあまり差は無さそうかな。

マンションを購入した場合の節税額

で、ここまでは一般人のお話。
そう、私は個人事業主。家の一部は事務所なんです。経費に出来るんです。
実際に経費にするには減価償却しなくちゃいけないんですけど、めんどくさいので一括で計算します。
ちなみに住宅ローン減税を受ける場合は経費に出来ません。

仕事部屋の割合は25%とする。
3000万円 * 0.25(仕事部屋の比率) = 750万円
750万円 * 0.221(所得税 + 住民税 + 事業税) = 165.75万円
※所得税は最低税率の5%で計算

物件部分だけで150万円の節税になる。ただしこれはRCの耐用年数47年間を個人事業主として過ごした場合。
途中で個人事業主辞めた場合はそこまでしか経費になりません。
なんだかんだと年齢が上がると厳しくなるIT業界。そんな歳までやれるのか不安ですが、60歳で仕事を辞めると考えましょう。
30年しか減価償却できないので
30 / 47 = 0.638
約64%分しか経費になりません。
金額にすると、
165.75万円 * 0.638 = 105.7485万円
約106万円ですね。

管理費、修繕積立金、固定資産税も経費に出来るので全部まとめて計算すると。
[30年分の節税額]
720万円(管理費、修繕積立金) + 300(固定資産税) = 1020万円
1020万円 * 0.25(仕事部屋の比率) = 255万円
255万円 * 0.2(所得税 + 住民税 + 事業税) = 51万
106万円(物件に対する節税額) + 51万円(維持費に対する節税額) = 157万円

はい、マンションを購入した時の節税額は157万円!
意外と少ないのね・・・

賃貸に住み続けた場合の節税額

8.6万円の賃貸に50年住んだ場合の節税額も計算してみる。
同じ条件で、仕事をやめるのは60歳と過程するので経費にするのは30年分の家賃になる。

8.6万円(家賃) * 12ヶ月 * 30年 = 3096万円
3096万円 * 0.25(仕事部屋の比率) = 774万円
774万円 * 0.221(所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 + 事業税) = 171万円

171万円!マンション購入より賃貸のほうがちょこっとだけ節税になるね。ほんまちょっとやけど。
こんなちょっとしか変わらないなら節税額の差でマンション購入か賃貸かを判断するのは意味が無いな。

まとめ

結局は個人事業主であろうと、サラリーマンであろうと賃貸 vs マンション購入の考え方は変わらないのかもしれない。
経費にするのは賃貸のほうが圧倒的に楽なので、そこの経理コストがちょっと気になるぐらい。

結果として条件が同じなのであれば、賃貸のほうが有利かな。マンション買ってしまうと引っ越し出来ないリスクが大きいし。
ただ分譲マンションの家主が賃貸として部屋を貸してる場合、長い目で見ると賃貸のほうが損をする。
そりゃそうだよね、家主もボランティアで部屋貸してるんじゃなくて商売なんだから。

賃貸に住み続けるか、マンション購入するかは結局ひとそれぞれで正解なんてないのかもしれない。

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